Después de más de 90 años de historia carcelaria en el corazón del oeste porteño, el traslado definitivo de la cárcel federal de Villa Devoto hacia el complejo penitenciario de Marcos Paz marca el inicio de una de las transformaciones urbanísticas e inmobiliarias más trascendentes de la Ciudad de Buenos Aires.
El desalojo progresivo del establecimiento penitenciario, ubicado sobre la calle Bermúdez al 2600 (delimitado por las calles Nogoyá, Desaguadero y Pedro Lozano), libera un predio estratégico de seis hectáreas, considerado uno de los mayores vacíos urbanos disponibles dentro del tejido consolidado de la Capital Federal.
El destino del terreno: 65% de espacio público y mixtura de usos
La salida de los reclusos abrió una discusión central entre autoridades, desarrolladores y urbanistas: qué perfil debe adoptar este pulmón territorial para integrarse a una zona tradicionalmente residencial y de baja densidad, reconocida históricamente como el "Jardín de Buenos Aires".
Entre las propuestas técnicas que cobran mayor fuerza en el sector, se destaca un esquema equilibrado de ocupación:
- 65% destinado a espacio verde y público: Creación de un gran parque abierto, paseos peatonales parquizados y áreas de esparcimiento que salden el déficit de espacios verdes del barrio.
- 35% para desarrollos edilicios: Construcción de viviendas de escala media, locales comerciales de proximidad, gastronomía de autor y oficinas de baja densidad.
- Conectividad urbana: Apertura de trazas y calles para coser la trama vial que durante casi un siglo quedó interrumpida por los murallones perimetrales.
Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (COFECI), subrayó que se trata de una oportunidad histórica para recuperar el entorno: "El objetivo debería ser acompañar el crecimiento sin perder la identidad residencial ni la calidad de vida que caracterizan a Devoto. La clave será integrar el predio al barrio y evitar que se convierta en un desarrollo aislado del tejido urbano existente".
Por su parte, el arquitecto y doctor en urbanismo Guillermo Tella remarcó la importancia de avanzar mediante un concurso público de ideas: "El debate debe pasar de la posibilidad de mudar el penal a la definición de qué hacer con el terreno. El predio podría convertirse en una nueva centralidad, complementaria al polo de Plaza Arenales, sumando actividades sin competir con la tranquilidad residencial".
Cuánto podrían subir las propiedades en el entorno
Para el mercado de real estate, la eliminación de la cárcel remueve una externalidad negativa que durante décadas planchó la cotización de las cuadras inmediatamente linderas. En procesos comparables de reconversión urbana, los analistas proyectan que la valorización de los inmuebles cercanos podría oscilar entre un 15% y un 50% a lo largo del tiempo, con un incremento del 35% como escenario medio más probable a medida que maduren las obras.
Los operadores inmobiliarios destacan que el beneficio alcanzará a tres segmentos principales:
- Casas y departamentos linderos: Ganarán atractivo habitacional inmediato al disiparse los operativos de seguridad, ruidos y vallados penitenciarios.
- Locales comerciales: Encontrarán una nueva demanda traccionada por la afluencia al futuro parque y las nuevas unidades residenciales.
- Lotes y terrenos de desarrollo: Multiplicarán su potencial constructivo en función de la normativa que defina el Código Urbanístico.
Radiografía de precios actuales en Villa Devoto
Villa Devoto ya se posiciona como el barrio más cotizado de la Comuna 11 y uno de los más demandados de CABA, empujado por el auge gastronómico en torno a la Plaza Arenales.
De acuerdo con relevamientos del mercado inmobiliario local a través de firmas de la zona, los valores promedio de compraventa se ubican en los siguientes rangos:
| Tipología de Propiedad | Estado / Antigüedad | Valor de Referencia (USD) |
|---|---|---|
| Departamento 2 ambientes | Usado a refaccionar | Desde u$s 100.000 |
| Departamento 3 ambientes | Usado estándar | Desde u$s 150.000 |
| Departamento 2 ambientes | A estrenar / Óptimo estado | Cerca de u$s 150.000 |
| Departamento 3 ambientes | A estrenar con amenities | Alrededor de u$s 210.000 |
| Casas señoriales | Con jardín, pileta y garaje | Desde u$s 600.000 |
En el segmento de alquileres, las unidades modernas de dos y tres ambientes en edificios con servicios promedian entre los u$s 800 y u$s 1.000 mensuales, con una sostenida búsqueda por parte de parejas jóvenes y profesionales en modalidad híbrida o remota.
Tiempos y cautela: el impacto no será de la noche a la mañana
A pesar de la expectativa que entusiasma a propietarios y desarrolladores, los corredores inmobiliarios llaman a la cautela. El traspaso de los internos y el cierre efectivo del presidio son solo los primeros pasos de un proceso que requerirá demolición controlada, remediación ambiental, sanción de normativas urbanísticas en la Legislatura porteña y licitaciones públicas.
La evolución de las cotizaciones se irá consolidando a la par de los hechos tangibles y las mejoras efectivas en la infraestructura pública, consolidando a Villa Devoto en una de las transformaciones más prometedoras de la década en el oeste de la Ciudad.